Real Estate Debt als interessante Asset-Klasse für Banken

Vom Kreditgeber zum Investor

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Die restriktive Kreditvergabe von Banken ebnet Anbietern alternativer Finanzierungen den Weg. Die neuen Player und Kreditinstitute sind jedoch keine unversöhnlichen Wettbewerber. Als institutionelle Investoren können auch Banken von neuen Modellen profitieren.

Anlage in immobilienbesicherten Krediten für Banken

Immobilienbesicherte Kredite sind eine interessante Asset-Klasse für Banken.

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Aufgrund der zunehmend restriktiven Kreditvergabepolitik von Banken hat sich in Europa für kleine und mittelständische Unternehmen (KMU) eine regelrechte Kreditlücke gebildet. Besonders schwer trifft die Finanzierungslücke den Immobiliensektor und Projektentwickler. Für die Entwicklung von Immobilien benötigen sie in der Regel zwei Arten von Finanzierungen: kurzfristige Finanzierungen in der Anfangsphase und langfristige Finanzierungen, sobald der Bau weiter fortgeschritten ist. Der größte Finanzierungsbedarf besteht im Bereich der kurzfristigen Kredite, denn hier agieren Banken oft besonders zurückhaltend. Die Gründe dafür sind vielfältig: regulatorische Vorgaben, eine geringe Risikobereitschaft, unzureichende Ressourcen, um eine große Zahl kleinerer Kredite zu bearbeiten oder auch fehlendes Expertenwissen im Immobiliensektor, um das Potenzial eines Projektes beurteilen zu können.

Diversifikation und solide Erträge durch immobilienbesicherte Kredite

Der wachsende Finanzierungsbedarf hat den Weg für Anbieter von alternativen Modellen geebnet. Die europäische digitale Investment-Plattform EstateGuru zum Beispiel bringt Kreditnehmer mit Investoren zusammen und hat allein im ersten Halbjahr 2021 ein Kreditvolumen von rund 93 Millionen Euro finanziert. Kreditnehmer sind vor allem kleine und mittelständische Unternehmen. Jedes Darlehen ist erstrangig mit einer Immobilie besichert. Bereitgestellt wurden die Gelder bis jetzt hauptsächlich von einer Vielzahl privater Anleger via Crowdlending.

Doch auch für institutionelle Investoren – und damit auch für Banken – sind immobilienbesicherte Kredite eine interessante Asset-Klasse. Kleine und mittlere Unternehmen (KMUs) stellen in Europa rund 99 Prozent aller Unternehmen und bieten fast 70 Prozent der Beschäftigten einen Arbeitsplatz. Damit sind sie ein wichtiger Motor für die Schaffung von Arbeitsplätzen und wirtschaftliches Wachstum. Aber ihre Wachstums- und Expansionspläne werden durch den erschwerten Zugang zu Fremdkapital gehemmt. Da derzeit 70 Prozent der Fremdfinanzierung der europäischen KMUs von den Banken abhängt, klafft auf dem Markt eine große Lücke zwischen Finanzierungsnachfrage und -angebot.

Diese Lücke bietet Chancen für professionelle Investoren, denn Investments in immobilienbesicherte Kredite tragen zu einer größeren Diversifikation des Portfolios bei und bieten in einem volatilen Marktumfeld stabile, unkorrelierte Erträge.

Zukunftsfeste Partnerschaft: digitale Investment-Plattformen und institutionellen Investoren

Investment-Plattformen wie EstateGuru haben das nahezu unbegrenzte Potenzial des KMU-Kreditmarkts erkannt. Um dieses Potenzial voll auszuschöpfen reichen Finanzierungen durch Privatanleger allerdings nicht mehr aus. Zwar verzeichnet der Markt für alternative Finanzierungen eine starke Wachstumsdynamik: Von 2018 bis 2019 ist das Emissionsvolumen in Europa um 80 Prozent von 3,6 Milliarden Euro auf 6,6 Milliarden Euro gestiegen. Für den nächsten großen Sprung braucht es jedoch institutionelle Gelder als Katalysator.

Arbeiten am Banking der Zukunft.

Die effizienteste Lösung, um professionellen Investoren den Zugang zum Markt zu erleichtern: eine Zusammenarbeit mit etablierten digitalen Investitionsplattformen, die das notwendige Know-how und jahrelange Erfahrung in diesem hoch spezialisierten Segment mitbringen. Denn sowohl die Suche nach Kreditnehmern und Vermittlung und Bearbeitung von Krediten als auch das Risikomanagement und die Durchsetzung von Forderungen im Falle von Zahlungsausfällen erfordern eine ausgeprägte Branchenkenntnis.

EstateGuru launcht Senior Secured Credit Fund

Als Ergänzung zur Betreuung von institutionellen Investoren durch Managed Accounts, arbeitet EstateGuru zurzeit an einem Senior Secured Credit Fonds, der sich speziell an professionelle Anleger richtet, die ihr Portfolio durch den Einstieg in den Markt für Real Estate Debt ergänzen wollen. Der Fonds bietet die Möglichkeit, in ein diversifiziertes Portfolio vorrangig besicherter immobilienbesicherter KMU-Kredite in mehreren europäischen Ländern zu investieren.

Der Fonds ist so konzipiert, dass er verlässliche, hochverzinsliche Erträge mit einer Diversifizierung durch geografische, kredit- und kreditnehmerbezogene sowie immobilienbezogene Unterscheidungsmerkmale liefert. Alle Darlehen sind durch extern bewertete europäische Immobilien mit einem durchschnittlichen Loan-to-Value-Wert von rund 60 Prozent gesichert. Dieses Modell, gepaart mit einem konservativen Risikoansatz und erfahrenen Recovery-Teams, bietet den Anlegern Schutz vor Verlusten.

Banken spielen weiterhin eine entscheidende Rolle

Das zeigt, dass Banken und Anbieter von alternativen Finanzierungen keine unversöhnlichen Wettbewerber sind. Im Gegenteil. Kreditinstitute spielen weiterhin eine wichtige Rolle bei der Finanzierung von KMU – nun jedoch vor allem in ihrer Funktion als institutionelle Investoren. Diese werden in Zukunft maßgeblich das Wachstum von alternativen Finanzierungen vorantreiben. So strebt zum Beispiel EstateGuru an, bis 2025 rund 85 Prozent des Kreditvolumens durch institutionelle Gelder zu finanzieren.


Mehr Informationen finden Sie hier Mehr Informationen zu den Investitionsmöglichkeiten für institutionelle Investoren finden Sie hier.

 

Über den Autor

Nicola Picone

Nicola Picone ist Geschäftsführer der deutschen Niederlassung von EstateGuru in Berlin und in dieser Funktion für den Ausbau des Deutschlandgeschäfts verantwortlich. Der Jurist und Betriebswirt hatte zuvor verschiedene Positionen im Finanz- und Immobilienbereich inne.

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