Das Eigenheim als Liquiditätsquelle

Altersvorsorge neu erfinden

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Modelle im Ausland machen es vor. Liquidität aus Wohnimmobilien kann eine Lösung sein, um den Ruhestand trotz sinkenden Rentenniveaus zu genießen und sich lang gehegte Wünsche zu erfüllen. Die Politik ist gefragt, geeignete Rahmenbedingungen zu schaffen.

Die eigene Immobilie als Teil der Altersvorsorge nutzen

Wie die eigene Immobilie als Teil der Altersvorsorge genutzt werden kann.

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Oft haben Senioren ihr Leben lang gearbeitet und damit einen erheblichen Beitrag zum Wohlstand unserer Gesellschaft geleistet. Sie haben es verdient, ihren Ruhestand zu genießen und sich bislang unerfüllte Wünsche zu erfüllen. Aber das deutsche Rentensystem ächzt unter dem Druck des demografischen Wandels.

Das Rentenniveau ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken: Bis 2035 wird die Rentenzahlung bezogen auf den Anteil, den ein Rentner durchschnittlich während seines Arbeitslebens verdient hat, von heute 49 Prozent auf nur noch 46 Prozent sinken; so eine aktuelle Schätzung des Bundesministeriums für Arbeit und Soziales aus dem Rentenversicherungsbericht 2021.

Welche Werkzeuge sind zu schaffen, um Menschen vor diesem Hintergrund den Ruhestand zu ermöglichen, den sie verdienen? Eine Frage, die sich Politik, Finanzwirtschaft und Gesellschaft stellen müssen. Es gibt dabei keine Zeit zu verlieren, denn Deutschland steht vor einem immensen demografischen Umbruch: Gehörten 2020 rund 16,2 Millionen Menschen in Deutschland zur Altersgruppe 67plus, werden es 2030 laut Schätzungen des Statistischen Bundesamts bereits 19 Millionen sein. Nahezu jeder vierte Bundesbürger ist dann im Rentenalter.

Werte schaffen durch die eigenen vier Wände

Die gute Nachricht: Ein Großteil dieser Menschen hat bereits sehr gut vorgesorgt – und manche wissen nicht einmal, dass sie sogar ein außerordentliches Vermögen aufgebaut haben. Die Rede ist von Wohneigentum. Laut Berechnungen von EconPol befinden sich aktuell rund sechs Millionen weitestgehend schuldenfreie Eigenheime im Besitz der Altersgruppe 65plus, Tendenz steigend. Und dieses Vermögen ist in den vergangenen Jahren erheblich an Wert gestiegen. Ein Haus, das 2015 für 500.000 Euro gekauft wurde, ist heute im bundesweiten Durchschnitt bereits mehr als 780.000 Euro wert. Ein Potenzial, das bisher noch kaum genutzt wird.

Eigene Immobilie als Teil der Altersvorsorge

Die eigene Wohnung oder das eigene Haus werden als Komponente der Altersvorsorge bisher vor allem für ein mietfreies Wohnen geschätzt. Als Liquiditätsquelle hingegen wird das Eigenheim hierzulande bisher noch kaum genutzt. Hier ist Deutschland eine Ausnahme unter den westlichen Industriestaaten, denn in Frankreich ebenso wie im angloamerikanischen Raum gehören Immobilien-Verrentungsmodelle seit geraumer Zeit zum Standard.

Ob die Reverse Mortgage im englischsprachigen Raum oder die Vente-en-viager in Frankreich: Die Modelle ermöglichen es Senioren, ihre Immobilie zu bewohnen und sich gleichzeitig einen Teil dieses Vermögens in Bargeld auszahlen zu lassen.

Immobilien-Teilverkauf liegt im Trend

Auch in Deutschland können sich solche Equity-Release-Modelle als Werkzeug etablieren, mit dem sich Senioren ihre Wünsche erfüllen können – ob das Ferienhaus im Süden oder die Weltreise. Erste Ansätze gibt es bereits: Mit dem Immobilien-Teilverkauf ist 2018 erstmals ein entsprechendes Produkt für Deutschland auf den Markt gebracht worden.

Eigentümer können damit bis zu 50 Prozent ihres Eigenheims verkaufen und sich damit Beträge ab 100.000 Euro auszahlen lassen. Für die weitere uneingeschränkte Nutzung des verkauften Anteils zahlen sie ein Nutzungsentgelt. Ein Angebot, das gut ankommt: Die Anfragen von Eigentümern, die sich für den Teilverkauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung interessieren, sind stark angestiegen. Mittlerweile gibt es zahlreiche weitere Anbieter auf dem Markt.

Rahmenbedingungen für mehr Sicherheit

Damit Produkte wie diese ihr volles Potenzial erfüllen können, muss die Politik geeignete Rahmenbedingungen schaffen. Denn grundsätzlich ist das Thema Equity Release in Deutschland nicht neu: Die Umkehrhypothek als deutsches Pendant zur Reverse Mortgage konnte sich aufgrund der hohen Kosten bedingt durch das höhere Risiko nicht durchsetzen und ist letztendlich gescheitert.

Eine staatliche Garantie nach US-amerikanischem Vorbild hätte hier Sicherheit für Eigentümer und Anbieter schaffen können: Bei der hier etablierten Reverse Mortgage hat die Regierung eine Hypothekenschutz-Versicherung aufgelegt, in die Anbieter einzahlen. Wenn die ausgezahlten Rentenzahlungen den Immobilienwert übersteigen, springt die Versicherung ein. Das System funktioniert seit 33 Jahren. Trotz einiger Turbulenzen, die der US-Immobilienmarkt erlebte, kam die Hypothekenschutz-Versicherung der Federal Housing Administration nie in Zahlungsschwierigkeiten.

Zukunft der Sozial- und Rentensysteme sichern

Klar ist, dass wir die Herausforderungen, die der demografische Wandel für Gesellschaft und Sozialsysteme mit sich bringt, gemeinsam angehen müssen. Wenn wir der älteren Generation den Ruhestand ermöglichen wollen, den sie verdient, müssen wir die Altersvorsorge neu erfinden. Durch Kooperationen zwischen Politik, Finanzwirtschaft und Industrie können innovative Ideen dafür entstehen.


Der Beitrag ist Teil des Jahrbuchs 2022/23 des Vereins Finanzplatz Hamburg e.V.. Das Jahrbuch können Sie hier direkt herunterladen.

Über den Autor

Christoph Neuhaus

Christoph Neuhaus ist Gründer und Geschäftsführer der wertfaktor Immobilien GmbH. Zuvor war der MBA u.a. als M&A-Berater und im Marketing tätig.

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