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Haus verkaufen – so kommt man sicher vom Inserat bis zum Banktermin

Mit einem Immobilienwertgutachten lässt sich ein angemessener Verkaufspreis erzielen. Immobilienbewertungen dienen dazu, den Verkehrswert zu ermitteln und einen realistischen Kaufpreis festzulegen. Wer erstellt solche Gutachten und worauf ist dabei zu achten?

Für den Hausverkauf sollte man einen kompetenten Partner haben

Wer sein Haus verkaufen will, sollte einen kompetenten Immobilienmakler beauftragen.

Vermietetes Haus verkaufen ohne Verluste

Auch ein bereits vermietetes Objekt kann natürlich vom Eigentümer verkauft werden. Hier kommt es vor allem darauf an, einen angemessenen Preis für das eigene Haus ermitteln zu lassen. Ein Wertgutachten von Heid-Immobilienbewertung hilft dabei, einen realistischen Preis für die Immobilie festzulegen. Außerdem sollte der Eigentümer den richtigen Zeitpunkt für den Hausverkauf finden.  Das ist deshalb wichtig, weil die jeweils aktuelle Marktsituation großen Einfluss auf die Höhe des Verkaufserlöses hat.

Sieht man sich die Situation im Jahre 2020 auf dem Immobilienmarkt an, so wird deutlich, dass sich die Preise für Immobilien trotz aller Schwierigkeiten aufgrund der Corona-Pandemie dennoch positiv entwickelt haben. Als Hauptgründe für diese Entwicklung sind vor allem zu nennen:


  • die Knappheit an bezahlbarem Wohnraum (vor allem in den großen Metropolen und Ballungsgebieten)
  • die Bedeutung von Immobilien als ertragsträchtige und im Wert steigende Geldanlagen
  • die Suche potenzieller Investoren nach krisensicheren Anlageformen (Immobilien als Betongold)
  • der Wunsch gerade junger Familien nach einem eigenen Heim
  • das seit Jahren niedrige Zinsniveau und die dadurch günstigen Kreditkonditionen bei einer Immobilienfinanzierung

Welcher Ablauf wartet, wenn man sein Haus verkaufen möchte?

Der erste Schritt beim Verkauf einer Immobilie besteht zunächst einmal darin, ihren Wert zu ermitteln. Dies funktioniert mithilfe des schon erwähnten Wertgutachtens, das im Idealfall ein Sachverständiger anfertigt, also ein professioneller Gutachter, der den Wert durch ein Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren ermittelt.

In einem nächsten Schritt sollte man einen kompetenten Immobilienmakler beauftragen, der Erfahrungen in der Veräußerung von ganzen Häusern bzw. Kapitalanlagen vorweisen kann. Er erstellt nicht nur ein Exposé, sondern übernimmt von der Werbung bis zum Notartermin im Falle eines Verkaufs sämtliche Tätigkeiten für den Eigentümer.

Vor allem, wenn eine Bank in den Hausverkauf involviert ist, etwa aufgrund einer bestehenden Grundschuld oder eines noch nicht vollständig getilgten Darlehens, muss man dem Bereich Finanzen besondere Aufmerksamkeit widmen. Um diesen Bereich muss sich der Eigentümer selbst kümmern. Trotz einer Grundschuld kann er seine Immobilie verkaufen, wobei er die Möglichkeit hat, die Grundschuld auf den Käufer zu übertragen, was ins Grundbuch eingetragen wird.

Existiert für das zu verkaufende Haus ein noch laufender Kredit, kann der Käufer diesen Kredit zu den ursprünglichen Konditionen übernehmen und den bisherigen Eigentümer als Schuldner der Bank ablösen. Hierfür bedarf es allerdings der Zustimmung durch die Bank sowie einer notariellen Beglaubigung. Ist die Immobilie vollständig bezahlt, kann der Verkäufer von seiner kreditgebenden Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung einholen, diese notariell beglaubigen und die im Grundbuch stehende Grundschuld löschen lassen. Dies kann vom Notar veranlasst werden.

Da die meisten privaten Immobilienkäufer den Kaufpreis für ein Haus nicht selbst aufbringen können, sind fast immer kreditgebende Banken mit in den Kauf eingebunden. Sie lassen sich die Darlehenssumme für den Hauskauf in der Regel mithilfe einer Hypothek oder einer Grundschuld absichern.

Die folgenden Schritte übernimmt der beauftragte Immobilienmakler. Er bewirbt die Immobilie über die von ihm genutzten Kanäle, gibt das Exposé an potenzielle Käufer weiter, führt Besichtigungstermine durch und schlägt dem Eigentümer mögliche Käufer vor. Ist eine Entscheidung gefallen, wird ein rechtskonformer, notariell beglaubigter Kaufvertrag aufgesetzt. Dieser enthält alle Details zum Verkauf, also Angaben zur Immobilie, Kaufpreis und Zinsen, Zahlungsbedingungen, Energieausweis, Auflassungserklärung, im Kaufpreis enthaltenes Inventar bzw. Mobiliar, Termin der Übergabe, Vollmacht für den Notar sowie weitere Nebenbestimmungen.

Haus verkaufen mit Immobilienmakler – kompetente Abwicklung des gesamten Hausverkaufs

Wer sein Haus verkaufen möchte, der hat ein komplexes Projekt mit vielen bürokratischen Vorgängen zu bewältigen. Der große Vorteil bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers besteht darin, dass der Verkäufer viele Dinge nicht selbst erledigen muss und somit viel Zeit spart. Im Gegensatz zu Mietverträgen kann die Makler-Courtage relativ frei zwischen Verkäufer und Makler verhandelt werden, da es keine gesetzlichen Regelungen bezüglich der Höhe gibt. Sie liegt aber, abhängig vom Bundesland, zwischen 5,95 Prozent und 7,14 Prozent des Verkaufspreises.

Die Makler-Provision steht diesem übrigens erst dann in der vereinbarten Höhe zu, wenn erfolgreich war und das Haus verkaufen konnte. Dies muss durch einen notariell beglaubigten Kaufvertrag dokumentiert sein. Gelingt es ihm nicht, die Immobilie zu veräußern, erhält er hingegen keine Courtage.

Wichtiger Hinweis: Durch eine ab dem 23.12.2020 in Kraft getretene Gesetzesänderung ist geregelt, dass die Makler-Courtage, die dem Makler zusteht, wenn er ein Haus verkaufen kann, nicht mehr vollständig dem Immobilienkäufer anzulasten ist. Dies gilt, wenn der Verkäufer den gleichen Makler beauftragt hat, wie der Kaufinteressent.

Entwicklung der Immobilienpreise – Prognose von Experten

Die Frage, wie sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickeln werden, lässt sich aufgrund der Corona-Pandemie nicht endgültig beantworten. Experten gehen allerdings davon aus, dass die Immobilienpreise bis 2025 weiter steigen werden. Darauf weisen die Zahlen der Jahre 2018 und 2019 hin. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich in diesem Zeitraum in Metropolen und kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern um durchschnittlich 7,5 bzw. 7,8 Prozent. Auch 2021 werden Preissteigerungen erwartet, die sich nach Expertenmeinung im Bereich von etwa sechs Prozent bewegen sollen.

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Über den Autor

Max Meier

Max Meier ist gelernter Bankkaufmann und schreibt regelmäßig für den Bank Blog Ratgeber über Themen für Kunden von Banken und Sparkassen.

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