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Wie lange bleiben die Zinsen im Baufinanzierungsbereich noch so niedrig?

Was Sparer ärgert, freut Kreditnehmer. Die Zinsen für Baufinanzierungsdarlehen befinden sich – dank der EZB-Politik – nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau. Doch bleibt das auch so? Und was könnten Änderungen für Verbraucher bedeuten?

Bauzinsen befinden sich nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau

Selten war es günstiger, den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren.

Für viele Verbraucher hat sich in den letzten Jahren der Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt. Dies lag vor allem an den historisch niedrigen Zinsen, die aktuell für eine Baufinanzierung aufgerufen werden. Dabei stellt sich fast schon automatisch die Frage: Wie lange verbleiben die Zinsen noch einem derart niedrigen Niveau? Wann könnte es zu Änderungen kommen und was bedeutet das für die Verbraucher?

Warum befinden sich die Zinsen auf einem Tiefstand?

Die Bauzinsen unterliegen im Gegensatz zu den Zinsen für Ratenkrediten einer Besonderheit: Es existieren mehr Einflussfaktoren als nur die Leitzinsen, die die EZB festsetzt.


Einer Bank stehen grundsätzlich 3 verschiedene Wege zur Verfügung, eine Baufinanzierung zu refinanzieren.

1. Kundengelder

Die Spareinlagen der Kunden auf deren Giro- und Sparkonten stellen eine Quelle für die Refinanzierung der Kundengelder dar. Banken zahlen aktuell aufgrund der niedrigen Leitzinsen nur geringe Zinsen an die Kunden und können dementsprechend auch schon bei niedrigen Bauzinssätzen Gewinne erzielen.

2. Frisches Kapital von der EZB

Aktuell können sie Banken von der EZB fast unbegrenzt Kapital zum Nulltarif verschaffen. Somit besteht auch hier schon bei geringen Bauzinsen die Möglichkeit für Banken, Gewinne durch die Vergabe von Baufinanzierungen zu vergeben. Doch diese Form der Kapitalbeschaffung weist ein großes Risiko auf:

Die Zinsen könnten jederzeit kurzfristig angehoben werden, was erhebliche finanzielle Folgen mit sich brächte. Somit finanzieren sich Kreditanbieter vor allem im Immobilienfinanzierungsbereich niemals vollständig über diesen Weg. Schließlich laufen Baufinanzierungen mitunter über Zeiträume zwischen 20 und 30 Jahren.

3. Planungssicherheit über Pfandbriefe

Eine interessante Alternative zur Refinanzierung von Baukrediten sind Pfandbriefe. Die Bank beleiht also die jeweils zu finanzierende Immobilie und erhält dafür das nötige Kapital von Investoren. Im Gegenzug gibt sie Pfandbriefe aus und zahlt den Investoren darauf einen gewissen Zinssatz. Die Laufzeit entsprechender Kontrakte ist sehr lang und verschafft einem Kreditanbieter so die nötige Planungssicherheit.

Die Zinsen für die Pfandbriefe stellen somit ein langfristig belastbares Kostenmaß für Banken dar und beeinflussen in großem Maße die Bauzinsen. Schließlich werden Kreditanbieter die Zinsen für Baufinanzierungen immer höher ansetzen als die Zinsen, die sie für die Pfandbriefe zahlen müssen.

Somit hängen die Zinsen für Baukredite also in nicht unerheblichem Maße von den Zinsen für Pfandbriefe ab. Die Zinsen für Pfandbriefe orientieren sich wiederum an den Zinsen für deutsche Staatsanleihen.

Wovon werden die deutschen Staatsanleihen beeinflusst?

Die Zinsen deutscher Staatsanleihen hängen von 3 Faktoren ab:

  1. Der Bonität des jeweiligen Staates
  2. Die Zinsen für Staatsanleihen
  3. Die Zinsen für alternative Anlageformen (Zinseinlagen)

Hier kommen dann wiederum die Leitzinsen ins Spiel, die alternative Anlageformen unattraktiv machen. Somit steigt die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen. Bei steigender Nachfrage sinken deren Zinsen, was wiederum dafür sorgt, dass auch die Zinsen für Pfandbriefe sich verringern. Davon beeinflusst sinken letztlich auch die Bauzinsen, da Banken geringere Kosten für Ihre Refinanzierungen tragen müssen.

Da Zinseinlagen wie Tagesgeld und Festgeld für Anleger aktuell vollkommen uninteressant sind, bleibt die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen sehr hoch. Genau dieser Mechanismus sorgt gemeinsam mit den niedrigen Leitzinsen dafür, dass die Bauzinsen sich auf einem sehr niedrigen Niveau befinden.

Bleiben Baukredite auch 2020 so günstig?

Ein Blick in die Zukunft ist immer schwierig, allerdings gibt es aktuell keine Anzeichen dafür, dass die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen sinken sollte. Es gibt kaum sichere Alternativen, die eine Rendite abwerfen.

Zuletzt ließ sich ein leichter Aufwärtstrend bei den Bauzinsen beobachten, der jedoch wieder abzuebben scheint. Genau die gleiche Entwicklung ließ sich übrigens bei den Zinsen für Pfandbriefe ausmachen, wie der Pfandbrief-Zinschart der Bundesbank zeigt.

Aktuell scheint vor allem die Angst vor dem Corona-Virus den leichten Aufwärtstrend bei den Zinsen zu bremsen. Ob 2020 ein Jahr steigender Zinsen wird, zeigen vor allem wirtschaftliche Indikatoren. Unsicherheiten bedeuten immer, dass die Anleger sich in Staatsanleihen flüchten.

Was bedeutet dies für potenzielle Kreditnehmer?

Wer sich für eine Baufinanzierung interessiert, findet aktuell sehr gute Rahmenbedingungen vor. Die Zinsen befinden sich auf einem recht niedrigen Niveau und sorgen so dafür, dass die Kosten im Rahmen bleiben. Trotzdem sollten Kreditnehmer folgendes beachten:

1. Auch in Niedrigzinsphasen Finanzierungsangebote vergleichen

Liegen die Zinsen allgemein sehr niedrig, werden potenzielle Kreditnehmer sorgloser in Bezug auf die Konditionen einer ihrer Baufinanzierung. Dies erweist sich jedoch regelmäßig als Fehler. Die einzelnen Kreditanbieter präsentieren nämlich nach wie vor höchst unterschiedliche Finanzierungsoptionen. Aus diesem Grund ist es immer sinnvoll, vorher einen Finanzierungsrechner, wie z.B. den von Hüttig & Rompf zu nutzen und die Angebote genauer unter die Lupe zu nehmen. Schon kleine Zinsdifferenzen können unter dem Strich viel ausmachen. Die Ursache liegt hauptsächlich in den hohen Kreditsummen und langen Laufzeiten, die für Immobilienkredite typisch sind.

2. Eine etwas längere Zinsbindung wählen

Da es in Sachen Zinsentwicklung kaum noch Luft nach unten gibt, können Kreditnehmer bei der Zinsbindung ruhig einen etwas längeren Zeitraum auswählen. Zeiträume zwischen 10 und 20 Jahren stellen dabei eine gute Wahl dar. So lassen sich die niedrigen Zinsen lange konservieren, auch wenn in die Zinsen in den nächsten Jahren steigen sollten. Ein zusätzlicher Vorteil: Für Zinsbindungen von mehr als 10 Jahren hat der Gesetzgeber die Möglichkeit geschaffen, mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen. Die 10 Jahresfrist beginnt jedoch erst nach Vollauszahlung des Darlehens. Sollten bis dahin die Zinsen also noch niedriger ausfallen, wäre ein Wechsel nach mehr als 10 Jahren durchaus wieder möglich.

3. Zinsersparnis in zusätzliche Tilgung investieren

Das niedrige Zinsniveau sollten Kreditnehmer heute nutzen, um die Tilgung entsprechend zu erhöhen. Wer die anfängliche Tilgung bei einem Baudarlehen über 250.000 Euro und einem Zinssatz von 1,2% von 2 auf 3% anhebt, hat nach 15 Jahren bereits über 40.000 Euro mehr getilgt und bei gleichem Zinssatz zudem über 3.500 Euro an Zinsen eingespart. Das niedrige Zinsniveau versetzt Kreditnehmer also in die Lage, deutlich unkomplizierter die Schuldenfreiheit zu erreichen. Wahlweise stellen auch kostenfreie Sondertilgungen eine große Hilfe dar. Viele Banken stellen bereits heute Angebote zur Verfügung, die eine kostenfreie Sondertilgung von bis zu 5% der jeweiligen Restschuld zur Verfügung.

Wer diese Aspekte bei einer Baufinanzierung heute mit einbezieht, befindet sich auf dem richtigen Weg zu einem günstigen Eigenheim.

Auch 2020 sind nach wie vor günstige Baufinanzierungen möglich

Die Zinsen für Baukredite befinden sich nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau. Angesichts der wirtschaftlichen Entwicklung sowie der Leitzinsen verwundert dies nicht. Auch wenn die Leitzinsen der EZB nicht den einzig bestimmenden Faktor für die Bauzinsen darstellen, existiert ein indirekter Effekt. Zinseinlagen werden nämlich zunehmend unattraktiv und viele Anleger flüchten in deutsche Staatsanleihen, die wiederum die Pfandbriefzinsen beeinflussen. Auf diesem Weg sinken auch die Bauzinsen. Da es aktuell nur geringe Anzeichen für eine signifikante Zinserhöhung gibt, dürften Baufinanzierungen auch 2020 weiterhin günstig bleiben. Wer eine Baufinanzierung plant, sollte dabei alle wichtigen Aspekte im Blick behalten und vor allem die Zinsersparnis nutzen, um schneller die Schuldenfreiheit zu erreichen.

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Über den Autor

Max Meier

Max Meier ist gelernter Bankkaufmann und schreibt regelmäßig für den Bank Blog Ratgeber über Themen für Kunden von Banken und Sparkassen.

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