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Die fünf häufigsten Fehler bei Immobilienfinanzierungen

Eine Immobilienfinanzierung bedeutet meist die größte finanzielle Entscheidung im Leben und sollte daher wohlüberlegt sein. Individuelle und unabhängige Beratung ist meist der einzige Weg, die fünf häufigsten Fehler bei Baufinanzierungen zu vermeiden.

Fehler bei Immobilienfinanzierungen vermeiden

Wie man häufige Fehler bei Immobilienfinanzierungen vermeiden kann.

Kaum ein Mieter, der nicht von den eigenen vier Wänden träumt. Angesichts niedriger Zinsen und steigernder Immobilienpreise raten viele Experten zum Handeln und empfehlen lieber heute als morgen vom Mieter zum Immobilienbesitzer zu werden.

Doch Hektik ist selten ein guter Ratgeber gewesen und übereilte Entscheidungen können gerade bei langfristigen Finanzierungen weitreichende Folgen haben. Die Aufnahme eines Baufinanzierungsdarlehens sollte daher gut geplant werden. Der Baufinanzierungsvermittler Baufi24.de hat daher auf die fünf folgenden häufigsten Fehler beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung hingewiesen.


1. Fehlender Überblick über die eigenen Finanzen

Grundvoraussetzung für eine solide Baufinanzierung ist eine exakte Kenntnis über die eigene aktuelle Finanzlage. Dazu gehören – neben sämtlichen Einnahmen und Ausgaben – auch die Vorsorge für Absicherung im Alter und in Notfällen sowie weitere zukünftig anfallende Kosten und relevante Änderungen im Leben.

Denn die Kosten eines Immobilienkaufs oder Neubaus sind vielfältig. So müssen Bauherren mit erheblichen Baunebenkosten rechnen, wie

  • Makler- und Notargebühren,
  • Grunderwerbsteuer,
  • Kosten für Bodengutachten,
  • Grundstücksvermessung,
  • Hausanschlusskosten,
  • Baugenehmigung,
  • Versicherungen und
  • die spätere Gestaltung des Außenbereichs.

Außerdem belasten laufende Mieten oder Unterhaltskosten für Eigentumswohnungen in der Bauphase das Portemonnaie.

Hinzu kommen weitere Ausgaben wie eventuelle Autoreparaturen, Urlaube und Instandhaltungskosten. Deshalb müssen Bauherren schon in der Planung die eigenen Finanzen detailliert im Blick haben und sich ehrlich fragen, ob die monatlichen Raten eines Kredits zu stemmen sind.

Ein guter Anhaltspunkt ist hierfür die monatliche Kaltmiete. Kann diese problemlos finanziert werden und bleibt noch etwas Luft, stellt eine vergleichbare Darlehensrate keine Schwierigkeiten dar.

2. Kein ausreichendes Eigenkapital

Die Mehrheit aller Immobilien wird über Kredite finanziert. Dabei spielt das Eigenkapital eine tragende Rolle und wird häufig unterschätzt. Durch die niedrigen Zinsen erscheinen die Raten für Darlehen kaum teurer oder sogar günstiger als die monatliche Miete. Deshalb überstürzen viele Interessenten den Abschluss einer Baufinanzierung, ohne vorher genügend Eigenkapital angespart zu haben. Denn je mehr Kapital zu Beginn vorhanden ist, desto geringer ist die Darlehenssumme und umso günstiger wird dadurch am Ende die Finanzierung.

Ausreichend Eigenkapital, in der Regel 20 bis 30 Prozent, bringt gleich mehrere Vorteile mit sich: Zum einen gewähren Banken Kredite aufgrund des verringerten Risikos einfacher, zum anderen wird die Finanzierung für den Kreditnehmer günstiger.

3. Zu niedrige Tilgung

Geringe Raten verleiten oft zu einem zu niedrigen Tilgungssatz. Aber die Wahl des Tilgungssatzes ist entscheidend und sollte gerade im günstigen Zinsumfeld hoch angesetzt werden.

Bei einem niedrigen Tilgungssatz von etwa nur einem Prozent ist die monatliche Darlehensrate sehr niedrig. Aber die Zeit bis zur Volltilgung des Darlehens kann so schnell 50 Jahre und länger betragen. Durch diese lange Laufzeit müssen Kreditnehmer wesentlich mehr Zinsen bezahlen.

Starten Bauherren direkt mit einem Tilgungssatz von drei bis fünf Prozent, verringert sich die Laufzeit und die Zinsbelastung ist insgesamt deutlich niedriger. Zwar steigt dann die monatliche Rate, aber das Traumhaus ist deutlich schneller und günstiger schuldenfrei.

Auch bei der Zinsbindung können falsche Entscheidungen viel Geld kosten. Je kürzer die Zinsbindung, desto günstiger der Kredit. Allerdings sollten gerade jetzt Bauherren die Zinsaufschläge in Kauf nehmen, um die Anschlussfinanzierung mit wahrscheinlich höheren Zinsen so lange wie möglich aufzuschieben.

4. Kein finanzielles Polster

Bei der Kalkulation der Finanzierung ist es empfehlenswert, Rücklagen zu bilden. Ohne ein finanzielles Polster können beispielsweise unvorhergesehene Reparaturen schnell für Schwierigkeiten sorgen. Eine Finanzierung die an die Grenzen der finanziellen Belastbarkeit geht ist niemals gut und birgt immense Risiken.

Auch nach dem Kauf sollten Bauherren über eine Notreserve von drei bis sechs Netto-Monatseinkommen verfügen, um ein Polster für eventuelle Probleme zu haben. Tritt der Ernstfall ein und es kommt zum Verlust der Arbeitsstelle oder gar zum Todesfall, kann die Immobilienfinanzierung schnell ins Wanken geraten.

Deshalb sollten sich Bauherren gegen Arbeitslosigkeit oder -unfähigkeit absichern. Auch eine Risikolebensversicherung sowie Unfallversicherung sind im Ernstfall entscheidend. Mit einer gründlichen Absicherung muss beispielsweise Arbeitslosigkeit nicht auch den Verlust des neuen Eigenheims bedeuten.

5. Unzureichende Beratung

Gerade in finanziellen Angelegenheiten setzen die meisten Deutschen auf Vertrauen. Daher ist die Hausbank für eine Immobilienfinanzierung häufig die erste Anlaufstelle. Allerdings kommt das günstigste Finanzierungsangebot nicht immer von ihr. Deshalb lohnt sich ein unabhängiger Vergleich verschiedener Kreditanbieter.

Unzählige Faktoren beeinflussen das Bauvorhaben, wie beispielsweise die Lage, das Eigenkapital, Einkünfte oder die Familienplanung. Deshalb müssen Finanzierungen immer individuell auf den Bauherren zugeschnitten werden. Wichtig ist auch die bankenunabhängige Angebotserstellung. Je umfangreicher Kunden die Konditionen vergleichen, desto eher erhalten sie das beste Angebot.

Wie sich monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen zusammensetzen, können Interessierte schnell und einfach mit einem der zahlreichen im Internet vorhanden  Baufinanzierungsrechner ermitteln.

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Über den Autor

Max Meier

Max Meier ist gelernter Bankkaufmann und schreibt regelmäßig für den Bank Blog Ratgeber über Themen für Kunden von Banken und Sparkassen.

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