Die Bedingungen für den Erwerb einer Immobilie waren 2024 günstig, insbesondere im zweiten Halbjahr. Die guten Voraussetzungen könnten sich perspektivisch verändern: Der Neubau liegt brach, so dass Bestandsobjekte eine immer größere Nachfrage erfahren.
Trends in der Baufinanzierung im Jahr 2025.
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Seit Juni 2024 hat die EZB ihre Leitzinsen vier Mal gesenkt. Auch wenn sich die Richtung im kommenden Jahr nicht ändern wird, so wird die EZB in 2025 eher eine vorsichtigere Geldpolitik verfolgen, die stark von geopolitischen und globalen Entwicklungen abhängt. Der angekündigte Protektionismus von Donald Trump wird in den USA zu höheren Preisen führen, was wiederum die Inflation nach oben treibt und keine allzu großen Zinssenkungen der amerikanischen Notenbank vermuten lässt. Dieses Szenario hat auch Einfluss auf das Verhalten der Europäischen Zentralbank.
Der ausschlaggebende Faktor ist hier aber die Inflation im Euro-Raum. Unter Ausblendung weltpolitischer Risikofaktoren ist ein stabiles Einpendeln bei zwei Prozent realistisch, was Zinsschritte nach unten im kommenden Jahr wahrscheinlich macht. Insgesamt wird sich die EZB abwartend verhalten, da es mit möglichen Zöllen und Handelskonflikten, schwankenden Wechselkursen und Ölpreisen viele unsichere Einflussfaktoren gibt. Grundsätzlich bin ich aber leicht optimistisch und gehe davon aus, dass sich der Hauptrefinanzierungszins der EZB bis Sommer 2025 bei 2,6 bis 2,9 Prozent bewegen wird.
Baufinanzierungszinsen mit anhaltender Seitwärtsbewegung
Die Bauzinsen haben sich im Verlauf des Jahres 2024 sehr stabil gezeigt: Der repräsentative Bestzins von Dr. Klein für eine 10-jährige Baufinanzierung hat sich kontinuierlich zwischen drei und 3,5 Prozent bewegt. Ich gehe davon aus, dass das Bild im kommenden Jahr ähnlich ausfallen wird und die Bauzinsen ebenfalls in dieser Spanne liegen werden, zum Jahresstart eher um die drei Prozent. Am Markt sind weitere potenzielle Lockerungen der EZB bereits eingepreist, insofern sehe ich hier wenig Spielraum nach unten. Bauzinsen unter der Drei-Prozent-Marke wird es nur punktuell geben.
Stärkeren Einfluss als der kurzfristige Zins der EZB könnten innen- wie außenpolitische Entwicklungen haben. Sollte es nach den Neuwahlen in Deutschland zu keiner schnellen Regierungsbildung kommen, die im Folgenden für ein Ankurbeln der deutschen Wirtschaft sorgt, wären im zweiten Halbjahr 2025 steigende Zinsen möglich. Ebenfalls könnten Trumps angedrohte Handelsbarrieren eine Kettenreaktion auslösen, die der Inflation Auftrieb gäbe. Dann müssten die Notenbanken entsprechend reagieren.
Immobilienpreise: Die Talsohle ist durchschritten
Die Zeit der Preisrückgänge beim Kauf von Wohneigentum ist vorbei. Insbesondere in Metropolregionen geht es bereits wieder leicht aufwärts. Ich gehe außerdem davon aus, dass sich die Situation auf dem Mietmarkt 2025 weiter verschärfen wird – auch weil mit einer neuen Bundesregierung die Mietpreisbremse vor dem Aus stehen könnte. In Folge werden die Mieten steigen und mehr Menschen möchten Wohneigentum erwerben.
Das größte Hindernis hierbei ist immer seltener die Leistbarkeit, die sich aufgrund von steigenden Einkommen, einer moderaten Inflation und stabilen Bauzinsen zum Teil sogar verbessert hat. Es hakt vielmehr am Finden einer passenden Immobilie. Der Bedarf an Wohnraum wächst, während das Angebot knapp ist und viel zu wenig neu gebaut wird. Die Konkurrenz auf dem Markt der Bestandsimmobilien nimmt also stetig zu, was die Preise nach oben treibt.
Ein Trend, der sich im kommenden Jahr fortsetzen wird, ist die Ausdifferenzierung. Für Wohngebäude in gefragten Lagen mit guter Energieeffizienz rechne ich mit Preissteigerungen zwischen einem und drei Prozent. Objekte auf dem Land und Immobilien mit Energieeffizienzklasse G oder H werden sich eher nicht verteuern. Allerdings kann dieser vermeintliche Pluspunkt schnell ins Gegenteil umschlagen: Es gibt Banken, die unsanierte Häuser und Wohnungen nicht mehr finanzieren oder nur zu schlechteren Konditionen in Form von höheren Zinsen.
Hohe Erwartungen an die Politik
Momentan gibt es keinerlei Anzeichen dafür, dass der Neubau im ersten Halbjahr 2025 anziehen wird. Es ist zwingend erforderlich, dass die nächste Bundesregierung für neue Impulse sorgt. Aber selbst, wenn ab dem dritten Quartal mehr Baugenehmigungen erteilt werden, ist erst ab 2026 mit einer erhöhten Bautätigkeit zu rechnen. Was dringend benötigt wird, ist eine Vereinfachung im deutschen Baurecht: Bürokratie muss abgebaut und Standards für den Neubau müssen an ein in Europa realistisches Niveau angepasst werden.
Außerdem brauchen wir mehr Sicherheit bei der Verfügbarkeit staatlicher Förderprogramme, sowohl hinsichtlich der Höhe der Mittel als auch der Länge der Laufzeiten. Darüber hinaus müssen die Programme passgenauer aufgesetzt werden.
Der Druck im Eigentumsmarkt wird sich sukzessive verstärken – das aktuell günstige Fenster zum Erwerb von Wohneigentum könnte 2025 anfangen, sich langsam zu schließen. Wer eine passende Immobilie gefunden hat, sollte handeln. Trotzdem rate ich von Schnellschüssen ab! Ich empfehle Kaufinteressierten bei den Themen Finanzierung, Sanierung und Energieeffizienz mit Spezialisten zusammenzuarbeiten und immer mehrere Angebote einzuholen.
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