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Wie Sie ohne Eigenkapital zu den eigenen 4 Wänden kommen

Bei einer Immobilienfinanzierung ist es üblich, über Eigenkapital in Höhe von 15 bis 20 Prozent der Kaufsumme zu verfügen. Manchmal ist auch eine Vollfinanzierung möglich. Dabei sollten sechs Aspekte besonders beachtet werden.

Die richtige Finanzierung für das eigene Traumhaus finden

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Eigenkapital ist bei den meisten Banken und Sparkassen eine wichtige Voraussetzung, um Kredit für eine Immobilienfinanzierung zu erhalten. Je höher das Eigenkapital, desto niedriger ist das Risiko und desto günstiger sind meist die Konditionen und der Zinssatz.

Aber auch ohne Eigenkapital lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden unter bestimmten Voraussetzungen realisieren. Allerdings eignet sich die Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht für alle Bauherren und Käufer.


Sechs Punkte, auf die es bei einer 100-Prozent Finanzierung ankommt

Immo Scout24 hat dazu vor einiger Zeit auf die verschiedenen Möglichkeiten einer sogenannten Vollfinanzierung hingewiesen und die folgenden sechs Punkte genannt auf die es dabei ankommt:

1. Bonität ist entscheidend

Wie bei jedem Bankgeschäft wird natürlich auch bei einer Baufinanzierung die Bonität des Kreditnehmers genau durchleuchtet. Um die wichtigste Hürde zu überwinden ist eine solider Schufa-Score nachzuweisen.

Wer kein Eigenkapital einbringen kann oder will, muss der Bank zudem glaubhaft machen, dass er seine Verpflichtungen trotzdem langfristig erfüllen kann. Das geht mit einem gut dotierten Job, einem Beamtenstatus oder der Aussicht auf ein entsprechend großes Erbe.

2. Nebenkosten sofort bezahlen

Je nach Bundesland machen die Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer zwischen 9 und 16 Prozent des Kaufpreises aus und kommen auf diesen oben drauf. Diesen Kosten steht kein materieller Gegenwert gegenüber. Wenn die Bank sie mitfinanzieren soll, steigt das Risiko und wir sprechen über eine „110-Prozent-Finanzierung“.

Die Chancen auf eine Vollfinanzierung steigen daher, wenn zumindest die Kaufnebenkosten aus vorhandener Liquidität bezahlt werden.

3. Es kommt auf die Lage an

Eine gute Lage war immer schon das wichtigste Kriterium für den Wert einer Immobilie. Eine gute Lage und eine entsprechend gepflegte Immobilie sind wichtige Argumente für eine Bank. Potenziell steigende Werte in guter Lage sind eine wichtige Sicherheit, die die Chancen auf eine Vollfinanzierung steigern.

4. Die richtigen Versicherungen

Wer ohne Eigenkapital baut, benötigt längere Zeit für die Rückzahlung des Darlehens und zahlt mehr Zinsen. Damit steigt auch das Risiko, denn es kann passieren, in bestimmten Lebenssituationen (z.B. Arbeitslosigkeit oder Tod des Partners) Kredite nicht mehr bedienen zu können. Restschuldversicherung, Risikolebensversicherung und Berufsunfähigkeitsschutz kosten zwar auch Geld, reduzieren aber das Risiko gewaltig, in die Zwangsversteigerung zu rutschen.

5. Stillen Reserven mobilisieren

Stille Reserven will man vielleicht nicht antasten, sie bieten aber gute Argumente und eine Absicherung im Notfall. Dazu zählen Bausparverträge, die noch nicht zuteilungsreif sind, Rückkaufswerte von Versicherungen, Sparbriefe, Aktien, Fonds oder vorhandene Immobilien.

6. „Muskelhypothek“ einsetzen

Wenn man ein geschickter Handwerker ist (oder versierte Freunde oder Familienmitglieder hat), kann man Teile der Arbeiten am eigenen Haus selbst erledigen und viel Geld sparen. Einige Banken werten diese „Muskelhypothek“ als Eigenkapital.

Fazit: Vollfinanzierung ist möglich

Die Vollfinanzierung einer Immobilie ist also grundsätzlich möglich. Allerdings sollte man sich bewusst sein, dass sie teurer als eine normale Baufinanzierung ist und ein höheres Risiko – auch für den Immobilienbesitzer – aufweist. Man sollte daher sorgfältig prüfen, ob sich diese Art der Finanzierung wirklich lohnt.

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Über den Autor

Max Meier

Max Meier ist gelernter Bankkaufmann und schreibt regelmäßig für den Bank Blog Ratgeber über Themen für Kunden von Banken und Sparkassen.

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