Steigende Zinsen machen die Anschlussfinanzierung für Immobilienbesitzer teurer. Für sie ist es wichtig, sich frühzeitig auf die neuen Konditionen vorzubereiten und die verfügbaren Finanzierungsoptionen zu prüfen.
Baufinanzierungskunden sollten sich frühzeitig auf die Anschlussfinanzierung vorbereiten und die besten Finanzierungsoptionen bei steigenden Zinsen für Immobilienkredite nutzen.
Wer in naher Zukunft eine Anschlussfinanzierung für sein Immobiliendarlehen benötigt, sollte frühzeitig handeln. Viele Darlehen, die heute auslaufen, wurden 2015 mit Zinssätzen zwischen 1,3 und 1,7 Prozent abgeschlossen. Heute liegt der Zinssatz jedoch bei etwa 3,3 bis 3,8 Prozent. Das bedeutet, dass Kreditnehmer zehn Jahre nach der Niedrigzinsphase ihre Kredite zu deutlich höheren Zinsen umschulden müssen.
Frühzeitige Planung spart Kosten
Um nicht von steigenden Zinsen und damit höheren Raten überrascht zu werden, sollten Kreditnehmer spätestens sechs Monate vor Ende der Sollzinsbindung mit der Planung der Anschlussfinanzierung beginnen. Je früher man sich darum kümmert, desto mehr Möglichkeiten gibt es und desto besser können die Konditionen ausfallen. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall hat kürzlich einige wertvolle Tipps veröffentlicht, wie man eine Anschlussfinanzierung optimal angehen kann.
Je nach Zeitpunkt: Verschiedene Finanzierungsoptionen
Die richtige Wahl der Anschlussfinanzierung hängt maßgeblich vom Zeitpunkt des Ablaufens der Zinsbindung ab.
Kurzfristige Lösungen: Anschlussdarlehen
Für Kreditnehmer, deren Zinsbindung innerhalb der nächsten drei Monate endet, bietet sich die Möglichkeit eines Anschlussdarlehens an. Mit einem Sofortdarlehen kann die Restschuld des alten Darlehens abgelöst werden. Diese Lösung ist jedoch eher für dringende Fälle geeignet, während die nachfolgenden Finanzierungsoptionen in der Regel vorteilhafter sind.
Umschuldung oder Prolongation: Die Wahl
Liegt das Ende der Zinsbindung noch rund sechs Monate in der Zukunft, kommen zwei Möglichkeiten in Betracht: Umschuldung oder Prolongation.
Umschuldung
Bei einer Umschuldung wird die Restschuld durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank abgelöst. Ein Vergleich von Angeboten ist hier unerlässlich – vor allem dann, wenn der Zinsunterschied mindestens 0,2 Prozent beträgt. Der Wechsel zu einer neuen Bank verursacht zwar zusätzliche Kosten wie Notar- und Grundbuchgebühren, kann sich aber lohnen, wenn die Konditionen der neuen Bank günstiger sind als die Mehrkosten. Es ist ratsam, bereits sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung Umschuldungs- und Prolongationsangebote zu prüfen. So bleibt ausreichend Zeit für Vergleiche und die Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen. Ein weiterer Vorteil: Mehrere Kredite können zu einem einzigen zusammengefasst werden, wodurch die monatliche Belastung klarer und übersichtlicher wird.
Prolongation
Prolongation bedeutet die Verlängerung des bestehenden Kreditvertrags unter neuen Konditionen. Kreditnehmer erhalten ein Angebot in der Regel sechs Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung. Der Vorteil: Die Abwicklung ist unkompliziert und erfordert meist nur eine Unterschrift – eine kostspielige Änderung im Grundbuch ist nicht notwendig. Ein Nachteil könnte jedoch sein, dass die Zinsen häufig höher ausfallen als bei einer Umschuldung. Es empfiehlt sich, bei der Prolongation nach verschiedenen Zinsbindungsfristen zu fragen und gegebenenfalls noch einmal nachzuhaken, wenn die angebotenen Konditionen nicht den Erwartungen entsprechen.
Forward-Darlehen als Absicherung
Mit einem Forward-Darlehen können sich Kreditnehmer die aktuellen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Am Ende der vereinbarten Vorlaufzeit wird das Darlehen ausgezahlt, und die Konditionen für die gesamte Laufzeit bleiben fest. Dies schützt vor potenziellen Zinssteigerungen in der Zukunft. Allerdings fällt für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Darlehens verstreicht, ein Zinsaufschlag an. Der Aufschlag liegt in der Regel bei maximal 0,02 Prozentpunkten pro Monat. Die Höhe des endgültigen Zinssatzes hängt von der Laufzeit und den spezifischen Konditionen des Darlehens ab.
Vorsorge-Bausparvertrag für langfristige Planung
Wer bereits frühzeitig planen kann, sollte in Erwägung ziehen, parallel einen Bausparvertrag abzuschließen. Hierbei wird bis zum Ende der Zinsbindung mindestens 25 Prozent der Bausparsumme eingezahlt. Sobald dieser Betrag erreicht ist, kann das Bauspardarlehen den alten Kredit ablösen. Der Vorteil des Vorsorge-Bausparvertrags liegt in den staatlichen Förderungen, wie der Wohnungsbauprämie, der Arbeitnehmersparzulage und der Möglichkeit des Wohn-Riester. Diese Zuschüsse beschleunigen den Tilgungsprozess und machen Kreditnehmer schneller schuldenfrei. Ein Finanzberater kann die möglichen Förderungen genau prüfen.
Bereitstellungszinsen vermeiden
Wer seine Anschlussfinanzierung nicht rechtzeitig zum Ende der Zinsbindung in Anspruch nimmt, muss mit sogenannten Bereitstellungszinsen rechnen. Diese „Wartegebühr“ fällt an, wenn die Bank den Kreditbetrag für den Kreditnehmer bereithält, ohne dass dieser bereits ausgezahlt wurde. Um diese Zusatzkosten zu vermeiden, sollten Kreditnehmer den Abrufzeitpunkt gut planen.
Sonderkündigungsrecht nutzen
Ein weiterer Vorteil für Kreditnehmer ist das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Nach zehn Jahren können Kreditnehmer aus ihrem bisherigen Vertrag aussteigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn die Bauzinsen während der Laufzeit sinken. So können Kreditnehmer trotz einer langen Zinsbindung von verbesserten Konditionen profitieren.
