Krisen und Umbrüche belasten den deutschen Immobilienmarkt: Hohe Baukosten, Lieferprobleme und Zinsen drücken Transaktionen und Bautätigkeit. Während sich der Wohnsektor stabilisiert, eröffnen sich für institutionelle Anleger neue Investitionsmöglichkeiten.
Immobilieninvestments spielen eine wichtige Rolle in der strategischen Asset-Allokation.
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Das Weltgeschehen ist in den letzten Jahren von tiefgreifenden geopolitischen und wirtschaftlichen Ereignissen geprägt: Von der Corona-Pandemie und dem Handelsstreit zwischen China und den USA, über den Krieg in der Ukraine und die Konflikte im Nahen Osten bis zum Zinsregimewechsel, der abrupt eine 40-jährige Ära sinkender Zinsen beendete, war das Weltgeschehen in den letzten Jahren von tiefgreifenden geopolitischen und wirtschaftlichen Ereignissen geprägt. Diese haben zu einem anhaltend dynamischen und herausfordernden Marktumfeld geführt.
Folgen für den Immobiliensektor
Auch der deutsche Immobilienmarkt blieb davon nicht unberührt: Die vergangenen Jahre brachten hohe Material- und Baukosten, Lieferkettenproblemen sowie steigende Finanzierungskonditionen aufgrund höherer Zinsen mit sich. Zudem setzten der wachsende regulatorische Aufwand und die restriktivere Kreditvergabe durch Banken die Immobilienbranche zusätzlich unter Druck.
Sekundäreffekte wie die steigende Akzeptanz dezentraler Arbeitsmodelle und das Wachstum des Onlinehandels führten zu einem Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen und Einzelhandelsobjekten. Industrie- und Logistikimmobilien profitierten hingegen vom E-Commerce-Boom.
Doch selbst in diesem Sektor fiel das Transaktionsvolumen im letzten Jahr zurück, bedingt durch die Flächenknappheit rund um deutsche A-Städte sowie die schwache globale Nachfrage nach Industriegütern. Auch der Wohnimmobilienmarkt verzeichnete eine deutliche Kontraktion bei Preisen und Transaktionen, wenngleich der Rückgang hier milder ausfiel als im gewerblichen Bereich. Neben den gestiegenen Baupreisen trug die historische Zinswende signifikant zur Erhöhung der Gesamtkosten für Immobilienprojekte bei. Die restriktivere Kreditvergabe, insbesondere bei projekthaften Immobilienfinanzierungen, führte zu einer deutlich sinkenden Bautätigkeit und verschärfte die ohnehin prekäre Wohnraumknappheit in den Ballungszentren Deutschlands.
Stabilisierung bei Wohnimmobilien
Das anhaltende Ungleichgewicht zwischen der hohen Nachfrage nach Wohnraum und der geringen Neubautätigkeit ist eine der Hauptursachen für die jüngst leicht positive Preisentwicklung in Metropolregionen wie Frankfurt, Hamburg und Berlin.
Laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken stiegen die Wohnimmobilienpreise in diesen Regionen im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum ersten Quartal um durchschnittlich 0,5 Prozent. Diese zunächst anhaltende Seitwärtsbewegung könnte nun zu einer Stabilisierung des Wohnimmobilienmarkts führen.
Gleichzeitig bietet die Aussicht auf weitere Leitzinssenkungen durch die Europäische Zentralbank die Chance, dass die Finanzierungskosten sinken. In Verbindung mit dem gefallenen Preisniveau könnten künftige Projektrenditen wieder steigen, was den Eindruck einer Bodenbildung am Wohnimmobilienmarkt verstärkt.
Attraktive Möglichkeiten für Institutionelle
Immobilieninvestments sind bei vielen institutionellen Investments fester Bestandteil der strategischen Asset-Allokation. Dabei wird grundsätzlich zwischen Investitionen in Fremd- und Eigenkapital unterschieden, wobei Eigenkapital traditionell mit etwas höheren Renditen, aber auch höheren Risiken behaftet ist. In der aktuellen Marktlage verbessert sich die Position von Fremdkapitalgebern erheblich: Durch den Rückgang der Immobilienbewertungen und das gestiegene Zinsniveau müssen Projektinitiatoren heute anteilig wesentlich mehr risikobehaftetes Eigenkapital bereitstellen, was das Risiko für Fremdkapitalgeber verringert. Gleichzeitig können sie von höheren Zinsen profitieren.
Besonders sicher sind erstrangig besicherte Darlehen (Senior Secured Debt), die im Falle eines Zahlungsausfalls der in Schuld stehenden Person zuerst bedient werden. Diese sind oft durch Grundschulden auf dem finanzierten Objekt besichert, sodass den Kreditgebern im Verwertungsfall die Erlöse aus dem Verkauf der Immobilie zu Erfüllung ihrer Ansprüche zustehen. Sollte es zu einem Rückgang der Finanzierungskosten und einem erneuten Anstieg der Immobilienpreise kommen, könnte sich die Sicherheitsmarge für erstrangig besicherte Darlehen erhöhen, sofern diese auf Basis der aktuellen, niedrigen Immobilienbewertungen vergeben wurden.
Anteilige Risikoübernahme durch die Bank
Institutionelle Investoren haben häufig nur einen eingeschränkten Zugang zu erstrangig besicherten Immobiliendarlehen, da diese stark reguliert sind. Eine effiziente Alternative bieten daher spezialisierte, von Banken gemanagte Private-Debt-Produkte wie Kreditfonds.
Banken, die über umfangreiche Infrastruktur und langjährige Expertise im Kreditwesen verfügen, können durch solche Fonds ihre Immobilienkredite bündeln und Dritten zugänglich machen. Diese institutionellen Investoren profitieren von diversifizierten Portfolien erstrangig besicherter Immobilienfinanzierungen. Banken öffnen somit ihr ureigenes Geschäftsfeld für externe Investoren, die häufig keinen oder nur eingeschränkten Zugang zu dieser attraktiven Assetklasse haben.
Um das Risiko für die Investoren weiter zu reduzieren und das Vertrauen zu stärken, halten Banken dabei regelmäßig weiterhin signifikante Eigenanteile an den Portfoliokrediten. Investoren solcher Kreditfonds profitieren demnach nicht nur von hochregulierten Risikoprozessen und der erstrangigen Besicherung ihres eingesetzten Kapitals, sondern auch von der anteiligen Risikoübernahme durch die Bank, die sich über die gesamte Kreditlaufzeit um das Servicing der Kreditforderungen kümmert.
Von Banken initiierte Kreditfonds bieten institutionellen Investoren also die Möglichkeit, Zugang zu Immobilieninvestments auf der Fremdkapitalseite mit einem attraktiven Chancen-Risiko-Profil zu erlangen. So können sie als echte Co- Investoren eines erfahrenen Bankpartners in eine sichere und renditestarke Assetklasse einsteigen.
Horst Schmidt
Horst Schmidt ist Koautor des Beitrags. Er ist Sprecher des Vorstands des Bankhauses DONNER & REUSCHEL. Der Bankkaufmann, Certified Private Wealth Manager und INSEAD-Absolvent war zuvor in verschiedenen Führungspositionen in der Finanzbranche sowie in der Beratung tätig.
Der Beitrag ist Teil des Jahrbuchs 2024/25 des Vereins Finanzplatz Hamburg e.V.. Das Jahrbuch können Sie hier direkt herunterladen.
