Mit dem Auslaufen der KIM‑V zum 30. Juni 2025 öffnet sich für Österreichs Banken ein neues Kapitel. Veränderte regulatorische Rahmenbedingungen schaffen Chancen sowie Risiken. Datenbasierte Analysen bieten hier einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil.
Wie Banken von der regulatorischen Wende bei Immobilienbewertungen profitieren können.
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Die Kreditinstitute‑Immobilienfinanzierungsmaßnahmen‑Verordnung (KIM‑V) wurde 2022 in Zeiten historisch niedriger Zinsen und hoher Nachfrage in Österreich eingeführt. Sie sollte exzessives Kreditwachstum bremsen und langfristige Stabilität im Bankensektor sichern. Vorgaben zu Eigenkapital, Schuldendienstquote und Kreditlaufzeit sollten das Risiko von Überschuldung und spekulativen Blasen reduzieren.
Dazu setzt die KIM‑V Obergrenzen für Kriterien in der Vergabe von privaten Wohnimmobilienfinanzierungen in Österreich. Demnach darf die Beleihungsquote maximal 90 Prozent betragen, was bedeutet, dass höchstens ca. 90 Prozent des Wertes einer Immobilie als Sicherheit für einen Kredit genutzt werden können. Zudem liegt die Grenze für die Schuldendienstquote bei 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens und die Kreditlaufzeit ist auf maximal 35 Jahre begrenzt.
Mit der Entscheidung, die KIM‑V nicht zu verlängern, steht der österreichische Immobilienmarkt vor einem grundlegenden Umbruch. Banken müssen ihre bisherigen Risikomanagementstrategien an die neuen Marktbedingungen anpassen. Die Flexibilisierung in der Kreditvergabe bietet Chancen, während gleichzeitig das bewährte Sicherheitsnetz entfällt. So stellt sich die Frage, wie Institute diesen Wandel meistern und ihre Marktposition nachhaltig sichern können.
Neue Chancen und Unsicherheiten durch das KIM‑V‑Ende
Der Wegfall der KIM‑V verschafft Banken neue Spielräume, innerhalb derer sie das Kreditvolumen deutlich erhöhen können. Lockerungen bei Eigenkapital- und Schuldendienstvorgaben ermöglichen es, neue Kundensegmente und umfangreichere Projekte ins Portfolio aufzunehmen. Dadurch können bislang unerschlossene Marktbereiche gezielt adressiert werden – etwa im Bereich energieeffizienter Sanierungen oder alternativer Wohnformen.
Gleichzeitig besteht das Risiko, dass ohne das etablierte Sicherheitsnetz vermehrt zu Kreditausfällen kommen kann. Umso wichtiger ist es, moderne, datenbasierte Analysetools zu nutzen, um veränderte Risikoprofile präzise zu erfassen und innovative Finanzierungsmodelle zu entwickeln. Dieser Anpassungsdruck zwingt die Institute, in digitale Technologien zu investieren, Prozesse zu automatisieren und regulatorische Anforderungen fortlaufend zu integrieren.
Wie erfolgreich war die KIM-V?
Auf den ersten Blick könnte das Auslaufen der KIM‑V deren Wirksamkeit in Frage stellen. Doch die Kennzahlen zeigen ein deutlich positives Bild:
Reduktion der Kreditausfälle
Analysen der Oesterreichischen Nationalbank zeigen, dass die NPL‑Quote (Nonperforming Loans) bei Wohnimmobilienkrediten durch die strengen Vorgaben der KIM‑V signifikant gesenkt wurde. Dies deutet auf verbesserte Bonitätsprüfungen und ein verantwortungsvolleres Kreditvergabeverhalten hin – besonders im Vergleich zu Märkten wie Deutschland. Die erhöhte Disziplin bei der Risikobewertung hat zur Stabilität des Finanzsystems beigetragen.
Zunahme nachhaltiger Finanzierungen
Seit Einführung der KIM‑V stieg der Anteil nachhaltiger Kreditvergaben von 12 Prozent im ersten Halbjahr 2022 auf beeindruckende 84 Prozent im ersten Halbjahr 2024. Diese Entwicklung beruht auf optimierten Beleihungsquoten, einer verstärkten Ausrichtung auf umweltorientierte Projekte sowie der gezielten Förderung klimafreundlicher Investitionen. Die KIM‑V hat somit indirekt zur beschleunigten Transformation der Finanzierungslandschaft in Richtung Nachhaltigkeit beigetragen.
Langfristige Marktstabilität
Die Regulierungsmaßnahmen haben den Weg für nachhaltige und langfristige Entwicklungen im Wohnsektor geebnet. Die konsequente Umsetzung der KIM‑V trug dazu bei, den Markt krisenfester zu machen. Auch in Phasen wirtschaftlicher Unsicherheit blieb der österreichische Markt vergleichsweise stabil.
Anteil der neu vergebenen Wohnimmobilienkredite durch Banken in Österreich, die den Vorgaben der KIM‑V entsprechen, vom ersten Halbjahr 2020 bis zum ersten Halbjahr 2024.
Solide Finanzierungsgrundlagen und Richtlinien
Auch wenn die KIM‑V ausläuft, bleiben wesentliche Kreditvergaberichtlinien bestehen. Die „Loan Origination and Monitoring (LOM)‑Guidelines“ der European Banking Authority (EBA) bieten einen europaweit einheitlichen Rahmen für ein robustes Risikomanagement. Diese Vorgaben verlangen weiterhin strenge Bonitätsprüfungen, umfassende Kreditdokumentationen und transparente Bewertungsprozesse.
Besonders wichtig ist dabei die Integration von Nachhaltigkeitskriterien – etwa durch den Einsatz der Green Asset Ratio (GAR), welche den ökologischen Fußabdruck von Finanzierungen mit einbezieht. Ergänzt durch innovative digitale Lösungen bleibt die fundierte Bewertung ein zentraler Erfolgsfaktor. Diese Maßnahmen gewährleisten, dass die Grundlagen für eine nachhaltige und stabile Immobilienfinanzierung auch nach dem Ende der KIM‑V erhalten bleiben.
Datenbasierte Expertise als Schlüssel für den Wandel
Mit dem Aus der KIM‑V beginnt ein Wandel in der österreichischen Immobilienbranche. Banken, die in moderne Technologien und datenbasierte Analysen investieren, können den neuen Herausforderungen wirksam begegnen. KI‑gestützte Bewertungsmethoden stärken das Risikomanagement, schaffen Transparenz und ermöglichen ESG-konforme Finanzierungen. Automatisierte Modelle unterstützen fundierte Entscheidungen und erhöhen Effizienz und Wettbewerbsfähigkeit. Gleichzeitig eröffnen sich neue Chancen für eine nachhaltige Entwicklung und langfristigen Erfolg in einem zunehmend regulierten Markt.
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