Steigende Zinsen, hohe Baukosten und politische Eingriffe prägen die Wohnungsfinanzierung. Trotz herausfordernder Rahmenbedingungen wächst der Optimismus bei Genossenschaftsbanken – unterstützt durch neue gesetzliche Impulse und Chancen für genossenschaftliches Bauen.
Volks- und Raiffeisenbanken erwarten mehr Finanzierungen von Neubauvorhaben – Chancen für mehr Wohnraum durch genossenschaftliches Bauen
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Die Lage am Immobilienmarkt bleibt für Finanzinstitute ein zentrales Thema. Steigende Zinsen, hohe Baukosten und politische Eingriffe wie Mietpreisbremse oder Grundsteuerreform beeinflussen Kreditnachfrage, Risikoabschätzung und Refinanzierung gleichermaßen. Für Banken ist daher entscheidend, die Dynamik am Wohnungsmarkt genau zu verstehen – nicht nur als Kreditgeber, sondern auch als Marktteilnehmer und Mitgestalter regionaler Entwicklung.
Eine aktuelle Befragung der 277 Volks- und Raiffeisenbanken im Genoverband e.V. zeigt: Trotz widriger Rahmenbedingungen überwiegt verhaltener Optimismus. Für 2025 rechnen 45 Prozent der Institute mit einem – wenn auch meist geringen – Anstieg bei der Finanzierung von Neubauvorhaben. Der Anteil steigt für 2026 sogar auf 53 Prozent. Gleichzeitig sinkt der Anteil jener, die mit einem Rückgang rechnen, deutlich von 29 Prozent im laufenden Jahr auf nur noch 13 Prozent.
Regulierung als Wachstumsbremse
Der Aufwärtstrend am Finanzierungsmarkt wird jedoch durch politische und regulatorische Vorgaben gebremst. Besonders die Mietpreisbremse bewerten 85 Prozent der befragten Banken als Hindernis für Investitionen. Diese Einschätzung ist auch deshalb relevant, weil über 40 Prozent der Institute selbst als Immobilieninvestoren aktiv sind.
Einen weiteren Konflikt sehen die Banken in der Grundsteuerreform. Nur ein Drittel der Befragten stuft die Umsetzung durch die Kommunen als aufkommensneutral ein, während mehr als die Hälfte steigende Belastungen erwartet. Da die Grundsteuer vollständig auf Mieter umgelegt werden kann, droht vielerorts eine zusätzliche Verteuerung des ohnehin knappen Wohnraums.
Der Genoverband fordert deshalb eine gesetzliche Verpflichtung der Kommunen, ihre Hebesätze transparent und nachvollziehbar anzupassen. Nur so könne die angestrebte Steuerneutralität gewährleistet und eine einseitige Belastung von Eigentümern vermieden werden.
Mietpreise unter Druck – Eigentum bleibt schwer erreichbar
In fast allen Regionen beobachten die Banken steigende Mieten, besonders in Städten: Knapp 90 Prozent melden dort höhere Mietpreise innerhalb der vergangenen zwölf Monate. Parallel dazu bleibt der Erwerb von Wohneigentum vielerorts schwierig. 55 Prozent der Institute bewerten das Verhältnis zwischen Kaufpreisen, Finanzierungskosten und Einkommen in ihrem Marktgebiet als ungünstig oder sehr ungünstig – lediglich 7 Prozent halten die Bedingungen für vorteilhaft.
Ohne geerbtes Vermögen oder familiäre Unterstützung ist der Eigentumserwerb selbst für gut verdienende Haushalte kaum möglich. Ein deutlicher Rückgang der Bauzinsen ist kurzfristig nicht in Sicht, und geopolitische Unsicherheiten könnten die Finanzierungskosten weiter erhöhen. Gleichzeitig steigen die Preise für selbstgenutzte Immobilien wieder an. Wer über ausreichende Mittel verfügt, greift daher vermehrt zu – auch, weil die Miete zur teuren Dauerlösung wird.
Verhaltener Aufschwung im Finanzierungsgeschäft
Diese Entwicklung spiegelt sich auch in den Finanzierungsprognosen wider: 70 Prozent der Mitgliedsbanken erwarten für 2025 steigende Finanzierungsvolumina im Privatkundengeschäft. Damit sind die Erwartungen höher als im Vorjahr, als 62 Prozent mit einem Plus rechneten. Für 2026 prognostizieren erneut 70 Prozent weiteres Wachstum.
Allerdings bleibt der erwartete Zuwachs moderat. Der Aufwärtstrend könnte sich erst verstärken, wenn die von der Bundesregierung angekündigten Impulse tatsächlich greifen. Besonders in Ballungsräumen eröffnen sich zusätzliche Chancen durch genossenschaftliches Bauen – vorausgesetzt, die Kommunen nutzen die neuen gesetzlichen Spielräume, die mit dem sogenannten „Bau-Turbo“ geschaffen wurden.
Bau-Turbo: Rückenwind für Genossenschaften
Das im Juni beschlossene Gesetzespaket zur Beschleunigung von Bauvorhaben soll Planungs- und Genehmigungsverfahren deutlich vereinfachen. Herzstück ist der neue § 246e Baugesetzbuch, der es Kommunen erlaubt, Bebauungspläne zugunsten dringender Wohnprojekte flexibler zu handhaben. Für Wohnungsbaugenossenschaften, die häufig komplexe Quartierslösungen realisieren, ist dies ein entscheidender Vorteil.
Schnellere Verfahren reduzieren Risikoaufschläge in Finanzierungsmodellen, senken Vorlaufkosten und erhöhen damit die Wirtschaftlichkeit vieler Projekte. Zugleich unterstützt der Koalitionsvertrag gezielt die Entwicklung nachhaltiger Quartierslösungen – ein Konzept, das hervorragend zu den Prinzipien genossenschaftlichen Bauens passt.
In der Praxis zeigt sich jedoch noch Zurückhaltung: Vier von zehn Banken haben sich bislang nicht intensiver mit genossenschaftlichem Bauen befasst, ein Viertel steht dem Thema offen gegenüber, und 13 Prozent finanzieren bereits entsprechende Projekte. Nur eine kleine Minderheit von 2 Prozent sieht darin keine Option.
Perspektive: Kostensenkung als Schlüsselfaktor
Trotz positiver Signale bleibt der entscheidende Engpass bestehen: die hohen Baukosten. Das Bundesbauministerium stellt eine deutliche Kostensenkung in Aussicht, wenn die vereinfachten Verfahren des Bau-Turbos ihre volle Wirkung entfalten. Eine tatsächliche Entlastung bei Planung, Genehmigung und Materialkosten wäre die Voraussetzung dafür, dass der Wohnungsneubau spürbar anzieht.
Erst wenn der Erwerb von Wohneigentum für mehr Haushalte wieder realistisch wird – insbesondere für Familien –, könnte sich der Druck auf den Mietmarkt verringern. Mehr verfügbare Wohnungen bedeuten mittelfristig stabilere Preise und eine Entlastung der Mieter.
Fazit: Zwischen Zuversicht und strukturellem Druck
Die Volks- und Raiffeisenbanken blicken verhalten optimistisch auf die kommenden Jahre im Wohnungsbaufinanzierungsgeschäft. Während erste Anzeichen einer Stabilisierung sichtbar sind, bleiben strukturelle Hürden bestehen. Mietpreisbremse, Grundsteuer und Baukosten belasten weiterhin die Investitionsbereitschaft.
Mit dem Bau-Turbo eröffnet sich jedoch die Chance, bürokratische Hürden abzubauen und insbesondere genossenschaftliche Projekte zu stärken. Für Finanzinstitute bedeutet das: Wer die neuen Spielräume frühzeitig nutzt und innovative Modelle der Wohnraumschaffung unterstützt, kann sich als zentraler Partner regionaler Entwicklung positionieren – und zugleich zur Entspannung des angespannten Wohnungsmarkts beitragen.
